【財經(jīng)分析】產(chǎn)業(yè)、金融雙向奔赴 中金重慶兩江REIT正式上市

新華財經(jīng)上海12月11日電（記者 楊溢仁）西部國企首單公募REIT、西部首單產(chǎn)業(yè)園RETT——中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金重慶兩江REIT”）12月11日在上交所掛牌上市。

分析人士指出，我國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展創(chuàng)新的階段，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過市場化的運(yùn)營管理，有望獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金理想的投資標(biāo)的。

西部首單產(chǎn)業(yè)園REIT上市

有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月30日，我國已上市的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)51只，合計發(fā)行規(guī)模1464.45億元。就底層資產(chǎn)類型來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行規(guī)模最大，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行規(guī)模次之，截至2024年11月30日共發(fā)行了216.74億元。

那么，作為在上交所第10只面世的產(chǎn)業(yè)園REIT，中金重慶兩江REIT究竟有何亮點(diǎn)？

據(jù)悉，中金重慶兩江REIT的入池資產(chǎn)共有4處，均位于重慶兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，包括雙魚座項(xiàng)目、雙子座項(xiàng)目、鳳凰座項(xiàng)目及拓D一期D2項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營成熟穩(wěn)定。中金重慶兩江REIT的原始權(quán)益人為重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“兩江產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”），是推動重慶兩江新區(qū)轄內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要國有資本投資運(yùn)營主體。

　　圖為：12月11日拍攝的中金重慶兩江REIT上市儀式現(xiàn)場（記者 楊溢仁攝）

在業(yè)內(nèi)人士看來，中金重慶兩江REIT作為西部國企首單公募REIT、西部首單產(chǎn)業(yè)園RETT，其成功發(fā)行上市將進(jìn)一步助力盤活區(qū)域存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新活力，為新時代西部大開發(fā)、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

“REITs是資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，這次推出的中金重慶兩江REIT項(xiàng)目，底層資產(chǎn)優(yōu)良，運(yùn)營時間超過9年，具有市場競爭力?！敝貞c兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“中金重慶兩江REIT的成功發(fā)行，是園區(qū)資產(chǎn)證券化的重要開端，我們將以此為契機(jī)，探索試點(diǎn)盤活存量資產(chǎn)的有效方式，進(jìn)一步打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)‘投、融、管、退’路徑，增強(qiáng)再開發(fā)、再投資能力。我們也將持續(xù)推動金融創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，爭取到2027年，進(jìn)一步擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)版圖，壯大市場規(guī)模，提升投資體量?！?/p>

多措并舉應(yīng)對市場波動

值得一提的是，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的大背景下，此前部分產(chǎn)業(yè)園受單一租戶退租等問題影響，業(yè)績表現(xiàn)一度有所回落。

“針對未來可能發(fā)生的一些無法預(yù)料到的租戶退租等情況，站在原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的角度，我們做好了充分的應(yīng)對預(yù)案。”中金重慶兩江REIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

首先，是及時開展續(xù)租擴(kuò)租溝通，夯實(shí)租賃意向，提前進(jìn)行招商布局。針對租賃面積較大、租賃期限較長的租戶，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)通常會預(yù)留充足時間溝通續(xù)租意向，分析客戶需求，量身定制租賃策略。

其次，是多種渠道積極拓展?jié)撛诳蛻?，持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。兩江產(chǎn)業(yè)集團(tuán)作為國有企業(yè)，可以聯(lián)動兩江新區(qū)管委會資源對接大型企業(yè)的上下游客戶，深入挖掘客戶需求。同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的發(fā)展變化趨勢，從提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃穩(wěn)定性角度，適時調(diào)整招商策略、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。

再者，是通過提升增值服務(wù)提高租戶黏性。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)將繼續(xù)投入配套資源，以保障基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的良好經(jīng)營并持續(xù)提升物業(yè)吸引力；同步推動園區(qū)運(yùn)營服務(wù)平臺運(yùn)行，整合園區(qū)管理、業(yè)務(wù)開發(fā)和服務(wù)管理，為入駐企業(yè)提供便捷的服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)。

最后，是進(jìn)一步優(yōu)化園區(qū)設(shè)施設(shè)備，提高園區(qū)營商環(huán)境、提升租戶幸福感。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)與基金管理人將結(jié)合園區(qū)硬件設(shè)施設(shè)備老化情況以及租戶實(shí)際體驗(yàn)，按計劃分批次對園區(qū)硬件設(shè)施設(shè)備進(jìn)行品質(zhì)提升改造，提高園區(qū)知名度及市場競爭力。

板塊規(guī)模效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)

中國國際金融股份有限公司黨委委員、管理委員會成員杜鵬飛在參加上市儀式時表示，中金重慶兩江REIT的上市不僅是公募REITs市場的又一次重要突破，更是重慶加強(qiáng)打造西部金融中心的重大創(chuàng)新舉措，是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、加強(qiáng)成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，促進(jìn)新時代西部大開發(fā)的又一個里程碑。

“我們將積極尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，探索擴(kuò)募發(fā)展，不斷提升各機(jī)構(gòu)對長期投資的信心和滿意度?！倍霹i飛說。

業(yè)內(nèi)專家普遍表示，中金重慶兩江REIT的順利發(fā)行上市，也是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的縮影。在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，REITs市場穩(wěn)健發(fā)展，目前全市場已上市的公募REITs數(shù)量超過50只，其中，于上交所掛牌上市的產(chǎn)品達(dá)35只。產(chǎn)業(yè)園REITs作為我國已上市REITs中的重要品種，板塊示范效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。

“盡管此前部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)的穩(wěn)定性受到了擾動，但在租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)切換等積極的動態(tài)去化策略下，出租率的回升態(tài)勢是顯著的。這也反映了產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs較強(qiáng)的市場韌性和發(fā)展?jié)摿?。”一位資深投資人告訴記者，“今年年初以來，絕大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較大幅度的二級市場價格上行，可供分配的收益率也表現(xiàn)良好。在近期新發(fā)產(chǎn)品的提振下，整個市場的交易活躍度出現(xiàn)了顯著提升。向后看，隨著運(yùn)營模式的不斷豐富，市場規(guī)模的有序擴(kuò)容，制度設(shè)計的不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)園市場的發(fā)展依舊可期?！?/p>

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編輯：張煜

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