物流民企如何高質(zhì)量運營重慶巴南“良倉”？——實地探訪嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)

新華財經(jīng)北京12月26日電（王菁）“五山一水四分田”、幅員1825平方公里，重慶市巴南區(qū)以其優(yōu)勢突出的區(qū)位特征、基礎(chǔ)堅實的政策資源，吸引著眾多龍頭企業(yè)與民間資本的駐扎。而商貿(mào)物流、數(shù)智經(jīng)濟、生態(tài)創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展也助推了西南地區(qū)經(jīng)濟的強勢崛起。

其中，坐落于重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地的京東物流亞洲一號重慶智能產(chǎn)業(yè)園（簡稱“重慶亞一”），便是我國西南地區(qū)倉儲物流行業(yè)發(fā)展大潮之下的典型案例。2023年2月8日，首只民企倉儲物流公募REITs——嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT成功上市，該基金的底層資產(chǎn)之一便是重慶亞一。

經(jīng)過近兩年的運行，該倉儲物流公募REITs的項目近況如何？重資產(chǎn)的“輕量化”融資手段為其帶來哪些變化？帶著諸多投資者關(guān)心的問題，新華財經(jīng)近日實探物流產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)場。

重慶亞一四區(qū)大門（新華財經(jīng)王菁 攝）

“自力更生”——技術(shù)迭代創(chuàng)新 穩(wěn)定市場需求

目前，我國倉儲物流設(shè)施主要分為兩大類，即現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施和非現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施。其中，現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施通常具備較大的面積、較高的層高、更寬的柱間距，更加寬敞和更加現(xiàn)代化的裝卸平臺，以及更好的安防系統(tǒng)，即業(yè)內(nèi)通常所指的“高標(biāo)準(zhǔn)倉庫”（簡稱“高標(biāo)倉”），也是我國倉儲物流REITs的主要底層資產(chǎn)來源。

京東物流重慶供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李偉對新華財經(jīng)介紹稱，重慶亞一屬于國內(nèi)技術(shù)水平居前的高標(biāo)倉，總倉儲面積約20萬平方米，目前整租給京東物流，共存儲包含3C電子產(chǎn)品、米面糧油、日常生活物資、美妝個護等在內(nèi)的100多個大類、上百萬品類的海量商品。近年來，重慶亞一陸續(xù)投用了料箱揀選機器人（簡稱“飛狼”）、搬運機器人、高速自動分揀系統(tǒng)，以及京東物流自研的智能倉儲管理和控制軟件系統(tǒng)等。

重慶亞一分揀中心卸貨交單處（新華財經(jīng)王菁 攝）

在重慶亞一產(chǎn)業(yè)園四區(qū)，占地約4000平米的“飛狼”自動化系列設(shè)備十分“吸睛”，其由箱式倉儲機器人、卸料機、揀選工作站、貨架、料箱、智慧倉儲管理平臺等軟硬件組成，通過機器人搬運料箱至卸料機、輸送線接駁運送至工作臺，用于小件商品作業(yè)，真正實現(xiàn)了“人找貨”向“貨到人”的轉(zhuǎn)變。

“投入4萬個料箱、69臺小車、5套卸料機、16個工作站，飛狼系統(tǒng)的揀貨效率是人工操作的5倍以上。”李偉稱，隨著平臺經(jīng)濟的深入發(fā)展，疊加科技創(chuàng)新腳步的不斷加快，倉儲物流需求方對倉儲設(shè)施在時效性和安全性方面的表現(xiàn)提出了更高要求。因此，持續(xù)升級高標(biāo)準(zhǔn)的倉儲與分揀能力，是穩(wěn)定和吸引租戶的必要條件，更是為企業(yè)和投資者提供優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流保障的堅實基礎(chǔ)。

李偉還表示，“我們還可以通過對京東全國尤其是重慶業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)分析，將區(qū)域內(nèi)消費者購買力較為旺盛或者暢銷的產(chǎn)品進行‘前置’，不但提前放置于亞洲一號倉庫，而且將其陳列在‘拿取路徑’最短的位置，從細(xì)節(jié)入手、提升每個步驟的效率。比如，周轉(zhuǎn)越快的‘爆品’，它會被放在距離打包臺最近的地方?！?/p>

重慶亞一FDC倉AI庫（新華財經(jīng)王菁 攝）

“項目的‘無人化’程度已經(jīng)非常高了”，李偉舉例稱，重慶亞一分揀中心配備了先進的高速自動化矩陣和高速窄帶分揀系統(tǒng)，配合RFID（射頻識別技術(shù)）與六面拍照智能識別相結(jié)合的混合讀碼技術(shù)，能完成包裹六面掃描?！凹词拱拿鎲钨N在底面，系統(tǒng)也能識別，準(zhǔn)確率高達99.99%。在這些智能設(shè)備的加持下，一個包裹的分揀最快只需要10分鐘就能完成。消費者下單后，到包裹出庫，最快只要30分鐘?！崩顐ケ硎?。

“終端客戶的購物體驗至關(guān)重要”，李偉進一步指出，客戶粘性與滿意度可以有效轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有持續(xù)獲利能力和未來投資價值的重要表現(xiàn)。

“因地制宜”——區(qū)位優(yōu)勢突出 夯實發(fā)展基礎(chǔ)

倉儲物流屬于我國首批試點公募REITs的品類之一，在國內(nèi)幾類試點資產(chǎn)中屬于市場化程度和成熟度較高的行業(yè)。倉儲物流項目主要通過出租獲得現(xiàn)金流，也會提供部分增值物流和管理服務(wù)，并會因土地增值獲得隱形回報。其中，租金作為最直接的收益和現(xiàn)金流來源，成為投資者關(guān)注倉儲物流項目運行情況的主要因素。

近年來，國內(nèi)不少城市倉儲用地供應(yīng)壓力有所抬升，物流用地指標(biāo)通常附帶高隱性成本，如投資強度、稅收貢獻、容積率等限制要求，新建高標(biāo)倉開發(fā)難以獲得大量新增用地，而消費、制造等行業(yè)的擴容卻沒有停止步伐，這樣的市場狀態(tài)使得物流節(jié)點城市現(xiàn)有高標(biāo)倉在需求端保持相對充裕。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市過去一年半的倉儲物流用地新增供應(yīng)為20.4萬平方米，相比于2019-2021年，已明顯度過新增供給的高峰期。目前在建的未來供應(yīng)大約11萬平方米，在全國同等級城市中處于供給低位水平。土地招拍掛方面，過去五年重慶一手倉儲物流用地招拍掛面積逐年降低。根據(jù)土地受讓方單位查詢，最近一年半并無倉儲物流產(chǎn)業(yè)運營方在重慶摘地。

重慶亞一園區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華財經(jīng)介紹，重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地是經(jīng)國家發(fā)改委批復(fù)的重慶市建設(shè)長江上游綜合交通樞紐、國際貿(mào)易大通道而規(guī)劃布局的“三基地三港區(qū)”之一?；厮谖恢媒煌ū憷?，東聯(lián)渝湘高速，西鄰渝黔高速，南接外環(huán)高速，北鄰內(nèi)環(huán)快速，距重慶高鐵西站約27公里。

重慶亞一大件商品倉儲區(qū)外觀（新華財經(jīng)王菁 攝）

“重慶亞一是西南地區(qū)重要的中轉(zhuǎn)配送中心，充分承擔(dān)了地區(qū)性物流中心和全國物流節(jié)點的功能。作為一間定制化倉庫，項目在建成投入運營之時就達到100%的出租率，租約長度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，穩(wěn)定性較高，市場風(fēng)險更低?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人還透露稱，重慶亞一已經(jīng)開始著手進行續(xù)約準(zhǔn)備。

公開資料顯示，重慶亞一實際建筑面積199,802.38平方米，其中可供租賃面積184,568.56平方米已整體出租給重慶京邦達物流有限公司。截至2024年6月30日，項目出租率持續(xù)保持100%，租金收繳率保持100%。第三方評估機構(gòu)給出截至2023年12月31日的評估價值為5.87億元。

“順勢而為”——行業(yè)利好不斷 聚焦長遠發(fā)展

衡量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價值，還需要鑒別其是否具備潛在成長性。

京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）是嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的資產(chǎn)運營管理機構(gòu)，作為京東集團旗下唯一倉儲物流設(shè)施開發(fā)運營管理子集團，持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設(shè)施項目。REITs項目首發(fā)入池的資產(chǎn)包括位于廊坊、武漢和重慶的三處物流園區(qū)，合計建筑面積約35.1萬平方米。

截至2023年底，京東產(chǎn)發(fā)持有全球現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)數(shù)量250個，園區(qū)管理建筑面積規(guī)模超過2500萬平米，資產(chǎn)管理總規(guī)模超1000億元；國內(nèi)園區(qū)覆蓋29個省級行政區(qū)，涵蓋所有核心物流節(jié)點；約90%的園區(qū)位于國內(nèi)一線城市、及其衛(wèi)星城市以及二線城市；在5個海外國家擁有39個基礎(chǔ)設(shè)施項目。同時，京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)將科技驅(qū)動、綠色發(fā)展的理念融入資產(chǎn)運營管理的各個環(huán)節(jié)，截至2023年底，完成光伏發(fā)電系統(tǒng)安裝的園區(qū)31座，屋頂光伏發(fā)電能力180兆瓦，全年可實現(xiàn)綠電應(yīng)用超19萬兆瓦時。

基于此，京東產(chǎn)發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人對新華財經(jīng)表示，“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT具備豐富的擴募資產(chǎn)選擇，后續(xù)會根據(jù)國家發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所等相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)最新申報要求，選擇成熟穩(wěn)定運營的資產(chǎn)項目，同時也會考慮區(qū)域等因素方面與首發(fā)項目有所區(qū)別的資產(chǎn)，從而達成風(fēng)險分散的效果?！?/p>

同時，宏觀經(jīng)濟尤其是消費領(lǐng)域的持續(xù)回暖，也為倉儲物流企業(yè)帶來了需求端的潛在利好。今年以來，隨著中央和地方促消費系列政策措施顯效發(fā)力，疊加節(jié)假日效應(yīng)帶動，重慶市消費市場延續(xù)恢復(fù)性增長，服務(wù)消費潛力持續(xù)釋放，數(shù)字化、智能化、綠色化等新興消費表現(xiàn)亮眼，商貿(mào)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展穩(wěn)步推進。

據(jù)重慶市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，重慶市實現(xiàn)社會消費品零售總額7684.88億元，同比增長3.9%，比全國高0.2個百分點。同期，全市實物商品網(wǎng)上零售額770.9億元，同比增長16.5%。隨著市場供給不斷完善，居民對綠色智能消費需求旺盛。上半年，重慶市限額以上單位智能家電、智能手機、可穿戴智能設(shè)備商品零售額分別增長44.4%、30.1%、8.8%，比去年同期分別加快39.6、28.0和14.2個百分點，合計拉動全市限上單位商品零售額增長1.7個百分點。

李偉表示，“京東物流一體化供應(yīng)鏈在重慶致力于大快消、家電、食品、酒水、汽車等多個行業(yè)的布局，保障重慶老百姓‘多快好省’的日常生活消費需求。就食品行業(yè)發(fā)展規(guī)劃來說，結(jié)合重慶市在火鍋食材方面的巨大潛力，我們在建立全程溫控的冷鏈卡班網(wǎng)絡(luò)，力爭‘將重慶美味火鍋食材新鮮快速地送到全國消費者餐桌’。”

另一方面，新一輪大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新正在加力推進，這對于消費、物流等領(lǐng)域也構(gòu)成提振。

重慶亞一倉外舊電器回收存放處（新華財經(jīng)王菁 攝）

“作為政策鏈條中的重要一環(huán)，我們在家電領(lǐng)域也持續(xù)發(fā)力，今年建設(shè)完成覆蓋重慶市的‘以舊換新’服務(wù)體系，同時也逐步提升了‘送拆裝’的一體化服務(wù)能力，讓消費者購買家電實現(xiàn)售后無憂。其實，結(jié)合此前幾年的新房銷售和裝修情況，新一輪設(shè)備更新需求潮或?qū)⒌絹??！崩顐ミ€表示，后續(xù)京東物流也將與京東零售繼續(xù)緊密合作，推動區(qū)域落實“以舊換新”帶動消費的良性循環(huán)。

“既看當(dāng)前，也立長遠。”業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)倉儲物流產(chǎn)業(yè)還處在早期發(fā)展時期，與市場飽和還有很大差距。在城市化進程中，居民生活水平將不斷提高，我國物流體系也會持續(xù)拓展。現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施因其市場需求的不可替代性，具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流量產(chǎn)生機制，這將有力支撐倉儲物流REITs板塊穩(wěn)健擴容，也將吸引更多優(yōu)質(zhì)民營物流企業(yè)“輕裝上陣”，有效降低運營成本、盤活存量資產(chǎn)。

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編輯：王柘

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